Was bleibt bei einem Hausverkauf vor Ort?

Nachdem Sie zur Freude über Ihren Hausverkauf mit einem Glas Sekt angestoßen haben, kann schnell die Ernüchterung folgen. Dann nämlich, wenn es Probleme mit der Übergabe aller zum Haus gehörenden Bestandteile gibt. Nicht selten erwartet der neue Besitzer mehr Einrichtungsgegenstände als vom Verkäufer beabsichtigt. Um Ihnen unnötigen Stress zu ersparen, beantworten wir Ihnen die häufig gestellte Frage: „Hausverkauf - Was bleibt drin?“.

 

Darum geht es:

 

 

Was sind wesentliche Bestandteile eines Hauses?

Für Verkäufer und Käufer ist es bei einem Immobiliengeschäft wichtig, alle Vertragsgegenstände eindeutig abzugrenzen. Beim Hausverkauf werden alle wesentlichen Bestandteile nach § 93 BGB mit verkauft, ohne dass sie dazu extra im Kaufvertrag aufgeführt werden müssen.

 

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Was sind wesentliche Bestandteile? Darunter werden alle Bestandteile eines Hauses gezählt, die fest mit diesem verbunden sind und nicht ohne Zerstörung oder Wesensänderung vom Objekt getrennt werden können.

In erster Linie sind damit Teile der Bausubstanz gemeint. Als Beispiele können wir Fenster und Türen nennen. Andere Gegenstände, unter anderem die fest installierte Alarmanlage, ein Kaminofen, der Wintergarten, Badezimmerarmaturen, WC, Heizungsanlage und Heizkörper, integrierte Deckenlampen, fest verbaute Möbel oder die speziell zugeschnittene Einbauküche gehören ebenfalls zu den wesentlichen Bestandteilen. Letztere gilt nur als Bestandteil, wenn Sie an einem anderen Ort nicht wieder aufgebaut werden kann, weil sie eine Sonderanfertigung für dieses Haus darstellt und/oder bei der Fertigstellung des Hauses bereits installiert war.

 

Gut zu wissen:


Nach § 94 BGB ist bei einem Grundstücksverkauf das darauf befindliche Gebäude ebenfalls ein wesentlicher Bestandteil.

 

Was versteht man unter dem Zubehör eines Hauses?

Bei einem Immobiliengeschäft gibt es weitere Bestandteile, die im Kaufpreis enthalten sind und als Zubehör bezeichnet werden, es sei denn, die Abgrenzung ist schwierig und diese werden daraufhin im Kaufvertrag explizit und als weitere Kosten aufgeführt.

Was ist unter Zubehör zu verstehen? Nach § 97 BGB sind alle beweglichen Sachen Zubehör, die dem wirtschaftlichen Zweck dienen.

Diese Unterscheidung zum flexiblen Inventar ist notwendig, da nach § 311 c BGB Zubehör im Zweifel im Kaufpreis enthalten ist und somit bei der Übergabe im Haus bleiben muss. Als Beispiel könnte eine nicht zu den wesentlichen Bestandteilen zählende Alarmanlage in Frage kommen. Auf jeden Fall sind Kaminholz und Heizöl Zubehör, die beim Hausverkauf drin bleiben.

 

Was passiert mit dem Inventar beim Hausverkauf?

Nachdem beim Immobilienverkauf wesentliche Bestandteile und Zubehör im Verkaufspreis berücksichtigt werden und damit bei der Übergabe im Haus verbleiben, kann der Verkäufer das Inventar als flexible Gegenstände mitnehmen oder an den neuen Besitzer verkaufen. Das wären zum Beispiel eine Küchenzeile (sofern keine Sonderanfertigung), Möbelstücke, Gardinenstangen, Lampen oder der nicht fest verankerte Bodenbelag.

 

 

Gut zu wissen:


Wir empfehlen Ihnen, den Verkauf von Einrichtungsgegenständen, die nicht zum Zubehör zählen, ggf. in einem gesonderten Kaufvertrag abzuwickeln, damit diese Kosten für den neuen Besitzer nicht in die Grunderwerbsteuer einfließen.

Hinsichtlich einer Baufinanzierung durch die Bank gilt es zu beachten, dass der Kaufpreis der Immobilie die Grundlage für den Kreditwert bildet. Wurden Gegenstände über einen separaten Vertrag verkauft, fällt dieser Betrag aus der Finanzierung heraus.

 

Streitpunkte beim Hausverkauf — Was bleibt drin?

Wenn Sie ein Haus verkaufen möchten, ist es hilfreich, einen Makler einzuschalten, der Ihnen bei der Abgrenzung von den Bestandteilen, die im Haus bleiben oder mitgenommen werden können, beratend zur Seite steht. Nicht immer lassen sich die Gegenstände für Laien eindeutig zuordnen, weshalb vor dem Hausverkauf die Übergabe eindeutig geregelt werden sollte.

 

Beispiele für mögliche Streitpunkte sind:

  • Briefkasten

  • Einbauküche

  • Bodenbelag

  • Photovoltaikanlage

  • Satellitenempfangsanlage

  • Gartenhäuschen

  • Swimming-Pool

 

Vor Ort bleibt bei diesen Beispielen all das, was nicht ohne Beschädigung entfernt oder als Sonderanfertigung nirgendwo anders eingebaut werden kann.

 

Gut zu wissen:


Die Photovoltaikanlage ist kein wesentlicher Bestandteil des Hauses, wenn sie nicht zur Stromversorgung der Immobilie beiträgt.

 

Fazit

Um die häufig gestellte Frage beim Hausverkauf „Was bleibt drin?“ beantworten zu können, sollten Sie zwischen wesentlichen Bestandteilen, dem Zubehör und allen anderen flexiblen Gegenständen unterscheiden. Bei Unklarheiten ist es ratsam, einen Experten einzuschalten oder diese Bestandteile im Kaufvertrag genau zu benennen und gegebenenfalls extra zu verkaufen.

 

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