Steuern beim Immobilienverkauf: Das müssen Sie wissen
Bevor Sie Ihr Haus verkaufen, sind viele Aspekte zu bedenken. Vielleicht fragen Sie sich auch, ob und welche Steuern Sie dabei zahlen müssen. Damit Sie im Vorfeld die vom Finanzamt zu erwartenden Kosten einkalkulieren können, haben wir für Sie die wichtigsten Punkte zum Thema Steuer beim Immobilienverkauf zusammengestellt. Lesen Sie nachfolgend, ob Sie als Privatperson den Gewinn versteuern müssen und ab wann Sie als Geschäftsperson gelten.
Darum geht es:
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Welche Steuern kommen bei einem Immobilienverkauf überhaupt infrage?
Generell könnten bei einem Haus- oder Wohnungsverkauf drei mögliche Steuern greifen — die Gewerbesteuer, die Umsatzsteuer und die Spekulationssteuer. Die beiden erst genannten Steuern betreffen jeweils gewerbliche Grundstücke sowie Gewerbebetriebe und tangieren den privaten Hausverkauf in der Regel nicht. Dagegen kann Sie die Spekulationssteuer betreffen, sobald Sie innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren ein Haus oder eine Wohnung veräußern.
Wie aus einem privaten Veräußerungsgeschäft gewerblicher Grundstückshandel werden kann
Sie sollten auch als Privatperson bei mehr als einem Verkauf von Immobilien jeder Art vorsichtig sein, denn bereits ab drei Immobiliengeschäften innerhalb von fünf Jahren werden Sie gemäß der Regelungen zum gewerblichen Grundstückshandel besteuert. Diese Drei-Objekt-Grenze bezieht sich nicht nur auf Wohnungen und zu Wohnzwecken genutzte Häuser, sondern zudem auf unbebaute Grundstücke, gewerbliche Immobilien und andere Gebäude, wie Garagen. Sollten Sie eine Immobilie davon zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, greift die Drei-Objekt-Grenze in der Regel nicht. Eine ausführliche Beratung dazu können Sie bei einem erfahrenen Makler erhalten.
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Gut zu wissen: Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien ohne Eigennutzung verkauft, so werden für alle Immobilienverkäufe Steuern fällig! |
Wann wird für einen Immobilienverkauf die Spekulationssteuer fällig?
Für private Veräußerungsgeschäfte ist die Zahlung einer Steuer auf den erzielten Gewinn nach § 23 EStG vorgesehen. Konkret heißt dies für den Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung, dass Sie innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist eine Spekulationssteuer zahlen müssen. Dies gilt auch für unbebaute Grundstücke.
Was ist die Spekulationsfrist?
Verkaufen Sie eine Immobilie, deren Kauf noch keine zehn Jahre zurückliegt, so liegt das Veräußerungsgeschäft innerhalb der Spekulationsfrist. Diese beginnt mit dem Zeitpunkt der notariellen Beurkundung.
Kann ich diese Steuer sparen, wenn ich eine Immobilie verkaufen möchte?
Um diesen Punkt abschließend beantworten zu können, muss die Frage geklärt werden, ob Sie ein Haus verkaufen, in dem Sie auch gelebt haben. Wurde es im Jahr der Veräußerung und mindestens zwei Jahre vorher ausschließlich selbst genutzt, d. h. ohne Vermietung, so entfällt die Spekulationssteuer. Alle weiteren vorangegangenen Jahre dürfen Sie das Haus vermietet haben. Selbstverständlich gilt diese Regelung auch für Wohnungen, ebenso wie für Zweit- und Ferienwohnungen. Auf unbebaute Grundstücke lässt sich diese Bestimmung nicht übertragen, da keine Nutzung zu Wohnzwecken vorliegen kann.
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Gut zu wissen: Die Nutzung für eigene Wohnzwecke ist nur dann gegeben, wenn Sie und Ihre Familie in der Immobilie gelebt haben. Weitere Verwandte und Kinder, die keinen Anspruch mehr auf Kindergeld haben, zählen nicht zur Familie |
Spielt die Spekulationssteuer bei Erbschaft oder Schenkung eine Rolle?
Möchten Sie eine Wohnung oder ein Haus verkaufen, das durch eine Erbschaft oder Schenkung in Ihren Besitz übergegangen ist, so findet die Spekulationsfrist auch hier Anwendung. Zu beachten ist dabei nicht das Datum des Eigentumswechsels an Sie, sondern der Zeitpunkt, zu dem die Immobilie vom Erblasser oder Schenkenden erworben wurde. Die Spekulationsfrist beträgt wiederum zehn Jahre. Zudem kommt die Regelung über die Eigennutzung zum Tragen.
Welche Höhe der Spekulationssteuer ist bei einem Immobilienverkauf zu erwarten?
Als Verkäufer einer Immobilie, die im Rahmen der Spekulationsfrist veräußert wird, spielen der erzielte Gewinn und Ihr individueller Steuersatz für die Höhe der Spekulationssteuer eine entscheidende Rolle. Sie berechnet sich wie folgt:
Spekulationssteuer = (Verkaufserlös - Anschaffungskosten) * persönlicher Steuersatz
Lassen Sie uns ein Beispiel rechnen: Ihnen wurde eine Wohnung geschenkt, die bisher vermietet wurde. Da Sie selbst auch nach einem Jahr nach der Schenkung kein Interesse am Besitz dieser Immobilie haben, möchten Sie sie gern für 220.000 Euro verkaufen. Da die Wohnung erst vor sieben Jahren vom Schenkenden für 180.000 Euro erworben wurde, müssen Sie Spekulationssteuer auf Ihren Gewinn an das Finanzamt bezahlen. Ihr Steuersatz liegt bei 30 Prozent. Demzufolge kommen wir auf (225.000 - 190.000) * 0,3 = 10.500 Euro.
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Fazit
Solange Sie außerhalb der gesetzlich festgelegten Spekulationsfrist von zehn Jahren liegen, ist der Immobilienverkauf steuerfrei. Innerhalb dieser Frist entfällt die Steuerzahlung nur, wenn Ihnen das Haus oder die Wohnung für einen Zeitraum von drei, jedoch nicht voll genutzten Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken diente. Als Privatperson zahlen Sie weiterhin keine Steuer, wenn Ihr Immobilienverkauf unter der Drei-Objekt-Grenze liegt.
