Spekulationsfrist: Ist Ihr Immobilienverkauf steuerfrei?

Sie möchten Ihr Haus verkaufen, das Sie erst vor wenigen Jahren erworben haben? Dann sollten Sie genauer hinschauen, denn unter Umständen ist bei diesem Immobilienverkauf die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen. Welche Folgen sich daraus für Verkäufer ergeben können und ob es Ausnahmen gibt, haben wir für Sie in diesem Ratgeber zusammengestellt.

Darum geht es:



Wann endet beim Immobilienverkauf die Spekulationsfrist?

Der Gesetzgeber hat für private Veräußerungsgeschäfte festgelegt, dass der Gewinn aus einem Immobilienverkauf bei der Einkommensteuer anzugeben ist, sobald zwischen dem Kauf und der Veräußerung dieser Immobilie weniger als zehn Jahre liegen. Diese Spekulationsfrist gilt ab dem Zeitpunkt der notariellen Beurkundung.



Besteuerung: Kosten beim Hausverkauf berechnen

Wenn Sie als Privatperson ein Haus verkaufen, das beispielsweise erst seit acht Jahren Ihr Eigentum ist und sie die Räumlichkeiten vermietet haben, dann fällt die sogenannte Spekulationssteuer an. Die Besteuerung der Immobilie können Sie vor dem Hausverkauf selbständig berechnen. Dazu benötigen Sie den zu erwartenden Erlös bei der Veräußerung und die Höhe der Kosten zum Zeitpunkt der Anschaffung. Die sich daraus ergebende Differenz verrechnen Sie anschließend mit Ihrem individuellen Steuersatz.

Beispiel: Sie verkaufen ein Haus, welches vor acht Jahren 320.000 Euro gekostet hat, aufgrund der guten Immobilienlage für 400.000 Euro und haben einen Steuersatz von 35 Prozenz. Die Spekulationssteuer würde sich wie folgt berechnen: (400.000 - 320.000) * 0,35 = 28.000 Euro.

 

Jetzt von Ihrem Makler beraten lassen

 

Ein Makler kann Sie zudem darüber informieren, ob Sie Kosten, die ein Verkauf mit sich bringen kann (u. a. Malerarbeiten), vom Verkaufserlös abziehen können.

 

Gut zu wissen:


Um die Besteuerung bei Ihrer Steuererklärung anzugeben, verwenden Sie die Anlage SON und tragen den Gewinn unter „Sonstige Erträge“ ein.


Gibt es Möglichkeiten, die Spekulationssteuer zu umgehen?

Ist beim Immobilienverkauf die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen, gibt es dennoch Konstellationen, die keine Besteuerung nach sich ziehen. Solange Sie das Grundstück zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, können Sie bei der Steuer die Eigennutzung geltend machen. Diese Regelung bezieht sich selbstredend auch auf eine Wohnung.

Sie brauchen einen Veräußerungsgewinn beim Immobilienverkauf im Rahmen der Spekulationsfrist auch dann nicht versteuern, wenn Sie die Immobilie zunächst zwar vermietet, aber anschließend selbst genutzt haben. Damit die beim Verkauf erzielten Einkünfte steuerfrei bleiben, müssen Sie das Objekt im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben.

Gut zu wissen:


Bei unbebauten Grundstücken wird die Spekulationssteuer innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren generell fällig. Der spätere Hausbau auf diesem Grundstück ist für die Frist nicht von Bedeutung. Es zählt allein der Zeitpunkt, zu dem Sie das Grundstück erworben haben.



Wie wird der Immobilienverkauf innerhalb der Spekulationsfrist bei Erbschaft oder Schenkung geregelt?

Für vererbte oder geschenkte Immobilien gilt jeweils der Zeitpunkt des Kaufs durch den Erblasser bzw. des Schenkenden als Beginn der Spekulationsfrist. Es werden in diesem Fall alle oben beschriebenen Aspekte angewandt. Erben Sie zum Beispiel eine von Ihrem Onkel selbst genutzte Eigentumswohnung, die er vor fünf Jahren erworben hat, so wird keine Spekulationssteuer fällig, da Ihr Onkel im Jahr der Vererbung und weitere zwei Jahre zuvor selbst darin gelebt hat. Sie bekommen die Spekulationsfrist also auch vererbt.

 

Fazit

Bevor Sie Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung verkaufen, sollten Sie prüfen, ob dieser Immobilienverkauf innerhalb der Spekulationsfrist liegt und deshalb die Zahlung der Spekulationssteuer nach sich ziehen würde. Ein kompetenter Makler kann Sie dahin gehend ausführlich beraten.

 

Sie haben Fragen? Wir beraten Sie gern!

 

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