Welche Rolle spielt die Immobilienbewertung für die Erbschaftssteuer?
Es ist ein trauriger Anlass und eine liebevolle Geste zugleich — die Erbschaft. Wurden Sie in einem Testament bedacht und konnten ein Haus erben, bleiben Erinnerungen an einen bekannten Menschen, die jedoch durch viele gesetzliche Bestimmungen belastet werden. Damit Sie in dieser Zeit nicht zusätzlich überfordert werden, erklären wir Ihnen, welche Steuern bei der Erbschaft auf Sie zukommen und wie die Immobilienbewertung erfolgt, um die Erbschaftssteuer festlegen zu können.
Darum geht es:
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Immobilie geerbt? So wird die Erbschaftssteuer ermittelt
Das Erbschaftssteuergesetz (ErbStG) regelt in Deutschland die Besteuerung aus einem Nachlass, aber auch einer Schenkung, einer Zweckzuwendung oder des Stiftungsvermögens. Im Erbfall sind Sie innerhalb von drei Monaten verpflichtet, dem Finanzamt mitzuteilen, dass Sie eine Immobilie geerbt haben.
Folgende Vorgehensweise ist zur Ermittlung und Festsetzung der Erbschaftssteuer vorgesehen:
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Ermittlung des Steuerpflichtigen
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Wertermittlung der Immobilie (der Immobilien)
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Berechnung der Erbschaftssteuer
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Festsetzung der Steuer
Immobilienbewertung zur Festlegung der Erbschaftssteuer
Das Finanzamt wird eine Immobilienbewertung laut Bewertungsgesetz (BewG) vornehmen, um die Erbschaftssteuer berechnen zu können. Dabei wird der Todestag des Erblassers als Zeitpunkt für die Wertermittlung festgelegt. Der Marktwert, auch als Verkehrswert bezeichnet, den die Immobilie an jenem Tag bei einer Veräußerung erzielt hätte, bildet die Grundlage für die Bestimmung der Erbschaftssteuer.
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Hinweis War die Erbschaftssteuer vor 2009 abhängig vom Einheitswert, ist seither der Verkehrswert einer Immobilie entscheidend. |
Steuerfreibeträge bei einem Erbe
Für die geerbte Immobilie zahlen Sie die Erbschaftssteuer erst nach Abzug der jeweils gültigen Freibeträge vom ermittelten Verkehrswert. Die steuerlichen Freibeträge sind abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis und der Steuerklasse, die im Erbschaftssteuergesetz (ErbStG) festgelegt wurden.
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Gut zu wissen: Wurde Ihnen eine vermietete Immobilie vererbt, müssen Sie nach der Immobilienbewertung Erbschaftssteuer nur auf 90 Prozent des Verkehrswertes bezahlen. |
Steuersätze beim Vererben von Immobilien
Um aus dem ermittelten Verkehrswert und der entsprechenden Steuerklasse die tatsächliche Erbschaftssteuer festsetzen zu können, kann der Finanzbeamte den anzuwendenden Steuersatz in einer Tabelle ablesen. Je näher Sie mit dem Erblasser verwandt waren und je weniger die Immobilie wert ist, umso geringer fällt auch die Erbschaftssteuer aus. Die nach der Immobilienbewertung festgesetzte Erbschaftssteuer wird Ihnen in einem Erbsteuerbescheid mitgeteilt, den Sie in jedem Fall anfechten können, falls Ihnen der geschätzte Verkehrswert und damit die Steuer zu hoch erscheint.
Was tun, wenn die Erbschaftssteuer zu hoch ausfällt?
Das Finanzamt schätzt lediglich den Verkehrswert Ihrer Immobilie, wenn Sie zu ungenaue Daten haben. Deshalb empfiehlt es sich, einen Sachverständigen einzuschalten, der den präzisen Marktwert unter Berücksichtigung aller relevanten Faktoren ermitteln kann. Ein Immobilienmakler wird Ihnen dazu ein Gutachten erstellen. Für die Immobilienbewertung kommen dabei das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren zum Einsatz.
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Vergleichswertverfahren |
Die Bewertung erfolgt durch den Vergleich der Verkaufspreise von Immobilien mit ähnlichen Merkmalen. |
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Ertragswertverfahren |
Eine Immobilie wird anhand der erwirtschafteten Erträge (z. B. Einnahmen aus Vermietung) bewertet. |
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Sachwertverfahren |
Bei dieser Methode werden die Werte von Grundstück und Haus getrennt voneinander ermittelt. |
Kann ich eine Immobilie steuerfrei erben?
Nach der Gesetzgebung ist dies durchaus möglich, und zwar in zwei konkreten Fällen. Bewohnen Sie die vererbte Immobilie als Witwe/r zehn Jahre lang weiter, ist diese Erbschaft steuerfrei. Sie müssen auch als Kind keine Erbschaftssteuer zahlen, wenn Sie die Immobilie ebenfalls zehn Jahre als Wohneigentum nutzen und eine Wohnfläche von 200 m² nicht überschritten wird.
Lassen Sie Ihre Immobilienbewertung vornehmen!
Fazit
Sobald Sie eine Immobilie erben, wird das Finanzamt prüfen, ob Sie steuerpflichtig sind. Haben Sie den Eindruck, die Immobilienbewertung zur Festlegung der Erbschaftssteuer ist ungenau und es ergeben sich daraus zu hohe Steuerbeträge, haben Sie die Möglichkeit, den Verkehrswert von einem Immobilienmakler oder Sachverständigen ermitteln zu lassen, um Einspruch einlegen zu können.
