Worauf es bei einer Hausbewertung ankommt
Lage, Lage, Lage: Auch wenn dieser viel gepriesene Faktor zu den wichtigsten Kriterien einer Immobilienbewertung zählt, ist er längst nicht alles. Erfahren Sie jetzt, welche Verfahren sich für die Wertermittlung bewährt haben, auf welche Faktoren es letztlich ankommt und warum es ratsam ist, einen Makler mit Ihrer Immobilienbewertung zu beauftragen.
Was Sie wissen sollten:
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Immobilienbewertung: Marktwert ermitteln und Verkaufspreis festlegen
Möchten Sie Ihr Haus erfolgreich verkaufen, empfiehlt sich eine professionelle Hausbewertung. Eigentümer können zwar angesichts aktueller Immobilienangebote einen ungefähren Vergleich anstellen, entscheidend für den tatsächlichen Marktwert sind jedoch eine Vielzahl von Details, die ganz rational in den zu bestimmenden Verkaufspreis einfließen.
Grundsätzlich gibt es zwei Arten der Bewertung einer Immobilie: Die Immobilienbewertung und das Wertgutachten.
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Wertgutachten vs. Immobilienbewertung - Was ist der Unterschied? Mit der Im Unterschied zur Immobilienbewertung, die von seriösen Maklern in der Regel kostenlos vorgenommen wird, kann das von einem Sachverständigen erstellte kostenpflichtige Wertgutachten auch vor Gericht gültig sein. Ermittelt wird der Verkehrswert der Immobilie (Verkehrswertgutachten). Da es in letzterem Fall keine Garantie gibt, ist von einem Wertgutachten abzuraten, solange keine schwerwiegenden Gründe vorliegen |
Für den gewöhnlichen privaten Hausverkauf ist die kostenlose Immobilienbewertung völlig ausreichend. Die Investition in ein kostspieliges Wertgutachten können sich Hausverkäufer also in den meisten Fällen sparen!
Wertermittlung: Drei Verfahren für die Hausbewertung
In der Immobilienbranche haben sich für die Wertermittlung drei unterschiedliche Herangehensweisen etabliert, um zunächst einen Grundwert zu ermitteln: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.
Lassen Sie Ihre Immobilie von einem Makler unter die Lupe nehmen. | © pixabay
Die 3 Verfahren für die Grundwertermittlung auf einen Blick:
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Vergleichsverfahren |
Beim Vergleichswertverfahren dienen die Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien in der Region als Berechnungsgrundlage für den Grundwert. |
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Sachwertverfahren |
Beim Sachwertverfahren ergibt sich der Grundwert einer Immobilie aus der Summe von Gebäudewert und Grundstückswert. |
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Ertragswertverfahren |
Beim Ertragswertverfahren wird der zu erwartende Gewinn durch eine Immobilie (z.B. Vermietung) für die Wertermittlung herangezogen. |
Schauen wir uns diese drei Herangehensweisen im Folgenden etwas genau an.
Vergleichswertverfahren
Wie viel sind vergleichbare Immobilien in Ihrer Region wert? Aktuelle Verkaufspreise auf dem Markt geben Ihnen eine realistische Vorstellung davon, welchen Marktwert Ihr eigenes Haus ungefähr erzielen kann. Ihr Makler zieht für dieses Verfahren der Immobilienbewertung entsprechende Objekte für die Bestimmung eines Grundwert heran. Selbstredend kann ein solcher Grundwert nur als Orientierung genutzt werden, die durch die Details der jeweiligen Immobilie konkretisiert wird.
Nachteil: Fehlt es an vergleichbaren Immobilien in Ihrer Umgebung, erweist sich das Vergleichsverfahren als ungeeignet.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird insbesondere bei Banken als solides Berechnungsmodell geschätzt. Denn bei dieser Art der Wertermittlung dienen konkrete Zahlen als Berechnungsgrundlage, die eindeutigen Vorgaben entsprechen. So entscheidet über den Grundstückswert die regionale Bodenrichtwerttabelle, während beim eigentlichen Hauswert die jeweiligen Baukosten abzüglich einer Jahrespauschale ausschlaggebend sind. Die Summe von Grundstückswert und Hauswert ergibt den Grundwert einer Immobilie.
Ertragsverfahren
Das Ertragsverfahren findet bei wirtschaftlich genutzten Immobilien Anwendung. Möchten Sie eine Immobilie verkaufen, die sie bisher als Mietobjekt genutzt haben? Dann kann Ihr Makler den entsprechenden Gewinn für die Ermittlung des Immobilienwerts heranziehen. Dieser ist insbesondere vom Mietspiegel in der jeweiligen Lage abhängig.
Auf der Basis eines dieser drei Verfahren lässt sich die Immobilienbewertung durch individuelle wertsteigernde und wertmindernde Faktoren finalisieren.
Weitere entscheidende Faktoren für die Hausbewertung
Helfen die obigen Verfahren dabei, den Grundwert eines Hauses oder einer Eigentumswohnung zu bestimmen, bedarf es im nächsten Schritt einer Analyse relevanter Faktoren zur Festlegung eines realistischen Verkaufspreises. Diese Details geben Aufschluss darüber, was Ihre Immobilie im Einzelnen ausmacht und von anderen Immobilien unterscheidet.
Einer der wichtigsten Punkte für die Immobilienbewertung ist die Lage, genauer gesagt die Makrolage (Region bzw. Stadt) und die Mikrolage (Nachbarschaft und Infrastruktur). Andererseits nützt die schönste Lage wenig, wenn die Qualität des Hauses zu wünschen übrig lässt. Weitere maßgebliche Faktoren für die Immobilienbewertung sind deshalb die Bauart des Hauses, die Bauqualität, das Baujahr, die Ausstattung, der Verkaufszeitpunkt sowie die Käufer-Zielgruppe.
Fazit
Es liegt in der Natur der Dinge, dass Eigentümer einen emotionalen Wert an ihre Immobilie knüpfen. Diese Gebundenheit als auch das fehlende Fachwissen kann die objektive Hausbewertung überdecken. Umso ratsamer ist es, sich an dieser Stelle von einem Profi unterstützen zu lassen, der sich mit den wichtigen Fachbegriffen und Verfahren im Zuge der Wertermittlung auskennt. So erhalten Sie nicht nur eine faktenbasierte Immobilienbewertung und einen realistischen Verkaufspreis, sondern können auch eine Vielzahl möglicher Fragen von Kaufinteressenten bereits abhandeln.
